Os síndicos de condomínios constituídos em imóveis tombados, principalmente na região central de São Paulo, podem utilizar o instrumento urbanístico da transferência de potencial construtivo. (Leia mais em Síndicos de prédios tombados de SP se mobilizam em busca de recursos). A advogada Vivian Barbour, especializada na área, explica, em entrevista à Direcional Condomínios, como aplicar o recurso.
1 – O que é a TPC e como viabilizar seu uso pelos condomínios de São Paulo?
A transferência de potencial construtivo (TPC) é um instrumento previsto pelo Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/01). Na cidade de São Paulo, seu uso é autorizado pelo Plano Diretor Estratégico e conta com regulamentações na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, dentre outras posteriores. Para os imóveis tombados situados na região central, há também a regulamentação específica da Operação Urbana Centro, que já antes do Estatuto da Cidade previa esse instrumento como incentivo ao desenvolvimento urbano da região central.
2 – A quem/que se destina o instrumento da Transferência de Potencial Construtivo?
A TPC pode ser utilizada para algumas finalidades, como, por exemplo, no incentivo à preservação do patrimônio cultural da cidade. Diversos imóveis tombados, seja pelo município, Estado ou a União, podem fazer uso do instrumento. Para isso, eles devem ser classificados pelo Plano Diretor como Bem Imóvel Representativo (ZEPEC-BIR) ou como Área de Preservação Cultural (ZEPEC-APC) – isso exclui os imóveis que foram identificados apenas como área envoltória de tombamento. Se o prédio está em uma dessas condições, é muito provável que o síndico consiga utilizar essa política de incentivo.
3 – Como a TPC se traduz em recursos e como eles devem ser investidos no imóvel tombado?
A TPC nada mais é do que a possibilidade de que o imóvel tombado venda a terceiros o potencial construtivo do seu imóvel. Não se trata de construir mais nos imóveis tombados, ou mesmo de mexer no tombamento do edifício. É um direito garantido aos imóveis tombados pela legislação que citamos acima. Para fazer uso do instrumento, são necessárias 3 fases: (1) Na Prefeitura, conseguir a declaração do potencial passível de transferência; (2) Depois disso, se comprometer com ações de manutenção ou restauro; e (3) transferir esse potencial ao terceiro interessado. Ao final, com o recurso pago pelos terceiros, o beneficiário irá investi-lo integralmente no imóvel tombado, garantindo assim sua preservação e manutenção adequadas. Os interessados em comprar o potencial são, em geral, empreendimentos na cidade que estão construindo para além do que eles têm direito de construir gratuitamente. Ao invés de adquirirem potencial construtivo adicional da Prefeitura (por meio da outorga onerosa), eles podem comprar diretamente do tombado. Investir na preservação pode ser desde contratar um projeto de restauro, passando por realizar obras de preservação de fachadas, de adequação elétrica e hidráulica, até a elaboração de um plano de manutenção que permita que o imóvel se mantenha no tempo.
4 – Quais as mudanças que vocês pleiteiam junto ao município para viabilizar essa transferência?
A partir da nossa experiência com o instrumento, temos trabalhado ativamente junto aos órgãos públicos para aperfeiçoá-lo. Dentre os pontos que questionamos, está a exigência de que os condomínios constituídos em tombados apresentem aprovação unânime de todos os coproprietários para fazer uso da transferência, algo que, por questões inerentes à dinâmica condominial, é praticamente impossível. Por conta disso, nenhum condomínio até hoje conseguiu efetivar a transferência e fazer uso de seu direito. Nós estamos enfrentando essa questão de modo pioneiro, articulando os interessados e provocando a Prefeitura para que ela reveja essa questão. Já avançamos bastante e esperamos que em breve esse cenário se modifique!
