![\"\"](\"http:\/\/mab.legal\/wp-content\/uploads\/2020\/02\/A-batalha-pela-preserva\u00e7\u00e3o-de-tombados-do-Centro-de-SP-1024x536-1.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\nDesde agosto desse ano, estima-se que cerca de metade das edifica\u00e7\u00f5es tombadas da cidade de S\u00e3o Paulo encontra-se em um impasse. A transfer\u00eancia de potencial construtivo (TPC), um dos instrumentos mais promissores de incentivo financeiro \u00e0 preserva\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio cultural edificado, est\u00e1 proibida para tombados da regi\u00e3o central. O impedimento ocorre por conta de uma A\u00e7\u00e3o Direta de Inconstitucionalidade que j\u00e1 dura vinte anos. <\/em><\/p>\n\n\n\n N\u00e3o tombar para n\u00e3o cair. \u00c9 muito comum ouvirmos essa associa\u00e7\u00e3o entre o tombamento de uma edifica\u00e7\u00e3o e sua degrada\u00e7\u00e3o material. Em parte, isso se deve \u00e0 quase inexistente articula\u00e7\u00e3o entre o tombamento e pol\u00edticas que promovam o uso e a conserva\u00e7\u00e3o da edifica\u00e7\u00e3o e sua rela\u00e7\u00e3o com a cidade. <\/p>\n\n\n\n O tombamento deveria ser apenas um dos ativos de uma complexa teia de pol\u00edticas voltadas \u00e0 preserva\u00e7\u00e3o e ao desenvolvimento urbano. N\u00e3o \u00e9 isso, no entanto, o que acontece, e muitos desses ativos ainda s\u00e3o apenas idealiza\u00e7\u00f5es distantes \u2013 como a sempre prometida isen\u00e7\u00e3o de IPTU. O di\u00e1logo com os \u00f3rg\u00e3os de preserva\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m \u00e9 bastante dif\u00edcil, porque muitas vezes eles est\u00e3o submersos em debates autocentrados e distantes dos usos e necessidades cotidianas das pessoas que se relacionam com o bem tombado.<\/p>\n\n\n\n Nesse cen\u00e1rio n\u00e3o muito animador, a TPC surge como uma poss\u00edvel resposta a uma demanda hist\u00f3rica por apoio \u00e0 preserva\u00e7\u00e3o de algo que, apesar de estar nas m\u00e3os de particulares, \u00e9 reconhecido como bem cultural por apresentar um interesse que \u00e9 p\u00fablico. <\/p>\n\n\n\n Em resumo, a transfer\u00eancia \u00e9 a possibilidade de que um tombado transfira a um terceiro um potencial construtivo que ele teria direito de usufruir no seu lote, mas que n\u00e3o p\u00f4de faz\u00ea-lo em fun\u00e7\u00e3o das limita\u00e7\u00f5es associadas ao tombamento da edifica\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n O comprador interessado na TPC normalmente \u00e9 aquele que est\u00e1 construindo uma quantidade de m\u00b2 superior \u00e0quela que ele tem direito de construir gratuitamente no lote. Para construir acima disso, at\u00e9 um limite estabelecido em lei, ele deve pagar para a Prefeitura a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC). <\/p>\n\n\n\n Com a TPC abre-se um novo caminho para aquisi\u00e7\u00e3o de potencial adicional de constru\u00e7\u00e3o para al\u00e9m da OODC, e o dinheiro dela originado tem \u201cuso carimbado\u201d, isto \u00e9, destina-se obrigatoriamente \u00e0 preserva\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel tombado que o originou. <\/p>\n\n\n\n No decorrer dos anos, a TPC foi se aperfei\u00e7oando e o c\u00e1lculo do m\u00b2 pass\u00edvel de transfer\u00eancia se alterou, em aten\u00e7\u00e3o \u00e0s demandas das edifica\u00e7\u00f5es por investimentos para seu restauro. Hoje em dia, S\u00e3o Paulo tem duas f\u00f3rmulas que calculam o potencial construtivo pass\u00edvel de transfer\u00eancia. A regra geral de c\u00e1lculo est\u00e1 prevista no Plano Diretor de 2014. A regi\u00e3o central tem regra espec\u00edfica, definida pela Opera\u00e7\u00e3o Urbana Centro, de 1997 (Lei municipal 12.349), como pol\u00edtica de incentivo aos bens tombados ali localizados.<\/p>\n\n\n\n A Opera\u00e7\u00e3o Urbana Centro foi desenhada como um programa de melhorias para a regi\u00e3o e via o expressivo n\u00famero de edifica\u00e7\u00f5es tombadas do per\u00edmetro como um ativo desse projeto. A Opera\u00e7\u00e3o foi pioneira e previu a TPC como instrumento de incentivo \u00e0 preserva\u00e7\u00e3o antes mesmo do Estatuto da Cidade, de 2001.<\/p>\n\n\n\n Em 1999, com apenas dois anos de vig\u00eancia, artigos da Lei da Opera\u00e7\u00e3o Urbana Centro tiveram sua constitucionalidade questionada pelo Minist\u00e9rio P\u00fablico Estadual. O problema estaria no modo<\/em> como se dava a transfer\u00eancia para compradores situados fora do per\u00edmetro da Opera\u00e7\u00e3o. Para o MP, a Lei permitia que o Executivo flexibilizasse o zoneamento em favor dos empreendimentos imobili\u00e1rios compradores do potencial. E isso seria inconstitucional, porque estaria invadindo mat\u00e9ria de regula\u00e7\u00e3o t\u00edpica do Poder Legislativo. <\/p>\n\n\n\n Esse debate estava inserido numa a\u00e7\u00e3o mais ampla do MP de fiscalizar diversas opera\u00e7\u00f5es da cidade. O caso mais emblem\u00e1tico foi o das Opera\u00e7\u00f5es Interligadas (Lei municipal 11.773\/95). Julgadas inconstitucionais em 2001 pelo Tribunal de Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo, elas de fato abriam um canal permanente de exce\u00e7\u00e3o ao zoneamento ent\u00e3o vigente. Por meio do pagamento de uma contrapartida financeira, a ent\u00e3o Comiss\u00e3o Normativa de Legisla\u00e7\u00e3o Urban\u00edstica (CNLU) poderia autorizar empreendimentos imobili\u00e1rios de toda a cidade a constru\u00edrem com par\u00e2metros urban\u00edsticos distintos daqueles estabelecidos pela legisla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\nMas, afinal, o que \u00e9 esse instrumento?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Cruzada contra as opera\u00e7\u00f5es urbanas<\/strong><\/h2>\n\n\n\n